In Spanien spielen zwei zentrale Bewertungsgrößen eine entscheidende Rolle bei der Festlegung der Steuerlast für Immobilieneigentümer: der „Valor catastral“ und der neu eingeführte „Valor de referencia“. Diese Werte sind für jeden Immobilieneigentümer von großer Bedeutung, da sie direkt die zu zahlenden Steuern beeinflussen.
Der „Valor catastral“
Der „Valor catastral“ ist ein steuerlicher Wert, der von den spanischen Katasterämtern für jede Immobilie festgelegt wird. Er ist die Basis für die Berechnung mehrerer Steuern, einschließlich der Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI), der Wertzuwachssteuer (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana oder Plusvalía Municipal / IIVTNU) und der Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas und Impuesto sobre la Renta de no Residentes / IRPF und IRNR).
Dieser Wert spiegelt den Immobilienwert unter Berücksichtigung von Faktoren wie Lage, Größe, Nutzungstyp und Baujahr wider. Allerdings wird der „Valor catastral“ in der Regel deutlich unter dem Marktwert angesetzt.
Die Festsetzung des „Valor catastral“ erfolgt durch kollektive Bewertungsverfahren, die nur in großen Abständen durchgeführt werden, da sie aufwendig sind und eine Neubewertung aller Immobilien einer bestimmten Kategorie innerhalb einer Gemeinde erfordern.
Bis zur Einführung des „Valor de referencia“ diente der „Valor catastral“ auch als Mindestbemessungsgrundlage für die Berechnung bestimmter Steuern.
Der „Valor de referencia“
Im Januar 2022 wurde der „Valor de referencia“ eingeführt, ein neuer Bewertungsstandard, der näher am tatsächlichen Marktwert der Immobilien liegt. Dieser Wert wird ebenso vom spanischen Katasteramt festgelegt und ist insbesondere relevant für die Berechnung der Steuer auf Vermögensübertragungen und beurkundete Rechtsakte (Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados / ITP bzw. AJD) sowie die Erbschafts- und Schenkungsteuer (Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones / IS bzw. ID).
Der „Valor de referencia“ wird jährlich aktualisiert und basiert auf den Kaufpreisen notariell beurkundeter Immobilienkaufverträge. Durch die Analyse dieser Daten unterteilt das Katasteramt das Staatsgebiet in kleinere Regionen, innerhalb derer die Immobilien vergleichbare Eigenschaften und Werte aufweisen. Für jede Region wird ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis bestimmt, der dann durch diverse Korrekturfaktoren (z.B. Kategorie, Alter, Zustand der Immobilie) angepasst wird. Ein abschließender Minderungsfaktor stellt sicher, dass der „Valor de referencia“ den Marktwert nicht übersteigt. Im Gegensatz zum „Valor catastral“ ist der „Valor de referencia“ öffentlich zugänglich und kann auf der Webseite des Katasteramtes eingesehen werden.
Für Immobilieneigentümer und potenzielle Käufer in Spanien sind das Verständnis und die Kenntnis dieser Werte von großer Bedeutung. Sie beeinflussen direkt die Steuerlast, die mit dem Besitz und der Übertragung von Immobilien verbunden ist. Durch die regelmäßige Aktualisierung des „Valor de referencia“ können Immobilieneigentümer besser abschätzen, welche steuerlichen Verpflichtungen sie erwarten, besonders im Hinblick auf Transaktionen und Erbschaften.
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